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《住建部發(fā)文：住房擬按套內面積算，告別買100平米只得70平！》一文刷屏朋友圖，很多官方主流媒體也發(fā)了類似文件，而這個消息實實在在是對住建部文件的一次誤讀！
1st
消息起源回顧
我們回顧一下消息的起源：
近日，《關于<城鄉(xiāng)給水工程項目規(guī)范>等38項住房和城鄉(xiāng)建設領域全文強制性工程建設規(guī)范公開征求意見的通知》正式掛網(wǎng)開始征求意見，里面包含了13項工程項目規(guī)范和25項工程通用規(guī)范。其中，工程項目規(guī)范第10項，即是引發(fā)大家討論的《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》。
在《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》當中，第二部分2.4.6條指出，住宅建筑應以套內使用面積進行交易。
多數(shù)人的討論，其實就源于此。你看，《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》都明確了，“應以套內使用面積進行交易”，那不就是取消了嗎？
——這是錯誤理解！
2nd
《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》只是個技術規(guī)范
我們首先要了解一點：這個征求意見稿，征求的是對一項工程建設標準規(guī)范的意見，因為這個《規(guī)范》是開展工程建設活動的“底線”要求，具有“技術法規(guī)”性質，在我國工程建設標準規(guī)范體系中位于頂層。
也就是說，這個規(guī)范未來約束的是工程建設行為，約束對象是住宅項目的建設單位。這與我們所關心的住宅交易到底是以“建筑面積”“公攤面積”來計算，并無直接關系。與我們大家關心的物業(yè)費、取暖費以何標準收取，也沒直接關系。
畢竟，我們商品住房購買、保有過程中，都有各自的法律、法規(guī)和規(guī)范性文件?！渡唐贩夸N售管理辦法》和《物業(yè)管理條例》都各有負責，這其中明確該管的內容，怎么可能被本不該管的《住宅項目規(guī)范》就給說了算呢？
如果真的要實施套內使用面積計價，要看另一份文件，即《商品房銷售管理辦法》（建設部令第88號，2001 年）——這份文件至今有效，其第十八條明文規(guī)定：「商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價?！?/span>
簡單說，設計規(guī)范文件無權越界染指銷售管理文件。事實上，也沒有染指。因為「交易」和「計價」是兩個不同的概念。
如果這份《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》直接寫成「住宅建筑應以套內使用面積進行計價」，那么就越界了，就超出了文件的效力范圍。現(xiàn)在，并沒有這么寫。
所以，指望一個技術規(guī)范，就能解決我們大家都關心的一個話題，是無法解答的！
3rd
難言的“公攤面積”
之所以大家對這個話題這么關注，確實是這些年來，“公攤面積”讓一些購房者感到“很受傷”。
說這個話題前，我們先了解一下什么是公攤。公攤面積就是分攤的公用建筑面積的簡稱，它與套內建筑面積之和構成了一套商品房的建筑面積。它包括大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳等等等等。
公攤面積=商品房建筑面積-套內建筑面積
（套內建筑面積=套內使用面積+墻體面積+陽臺建筑面積）
對于公攤面積的處理，由于目前我國尚無明確法律法規(guī)予以明確，使其成為房地產(chǎn)交易過程中爭論的焦點。
因此很長時間里，我們經(jīng)常會看到媒體有報道，公攤面積由于缺少標準，不僅會讓消費者在購房時需支付更多購房款，還要多支出物業(yè)費、取暖費等更多成本。
所以，“公攤”，實在是一個大家關注的話題，一有風吹草動，難免引來猜測無數(shù)。
4th
按套內面積計價有利有弊
國際上大都是以套內面積計價，為什么中國要以建筑面積計價？重慶就是以套內計價，其他城市為什么不好好學學重慶？
這種做法當然是好的，按套內面積計價，這樣我們購房者買多少平方就得到多少平方，很直觀。但是，我們必須同時接受一個后果：同一樓層同一個單元就是七八戶，跟重慶一樣。
按套內面積計價，地產(chǎn)商就必須把套內面積做到最大化，公攤面積能省則省，這樣才能實現(xiàn)銷售金額最大化。省公攤的最有效辦法，就是在同一樓層同一個單元內排布七八套住房。
全國只有重慶的住宅樓盤普遍如此，其他城市都是同一樓層同一個單元內排布二至四套住房。
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《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》還有這些硬貨需要我們知道
此次征求意見的《規(guī)范》，還有不少重要內容需要我們了解并提出意見。
城鎮(zhèn)新建住宅建筑應全裝修交付
《規(guī)范》當中2.3.2條明確要求，城鎮(zhèn)新建住宅建筑應全裝修交付，并應符合下列規(guī)定：
① 戶內和公共部位所有功能空間的固定面和管線應全部鋪裝或粉刷完成；給排水、燃氣、照明、供電等系統(tǒng)及廚衛(wèi)基本設施應安裝到位；
② 供水、供電、燃氣、道路、綠地、停車位、垃圾及污水處理等規(guī)劃配套設施應具備使用條件；
③ 消防設施應完好，消防通道應暢通。
四層以上住宅建筑應有電梯
日照標準也有明確要求
隨著時代的發(fā)展、工程的復雜度，要求建筑施工管理必須實現(xiàn)與互聯(lián)網(wǎng)的融合，主動走進大數(shù)據(jù)時代，在智慧工地的應用變得越來越廣泛，對行業(yè)監(jiān)管的智慧化應用提出了挑戰(zhàn)。同時在國家政策層面，明確提出了加強工程項目質量監(jiān)管，加快建筑施工安全監(jiān)管信息系統(tǒng)建設，通過信息化手段加強安全生產(chǎn)管理。與“智慧工地”相適應的行業(yè)智慧監(jiān)管應用也逐步發(fā)展起來，與智慧工地現(xiàn)場應用系統(tǒng)的方式類似，采用物聯(lián)網(wǎng)、移動等新技術對工程現(xiàn)場質量安全進行監(jiān)督管理。全球共德智慧工地基于施工現(xiàn)場的實際需求，結合互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、云計算的技術，搭建了實名制管理、安全管理、視頻監(jiān)控、綠色施工四大板塊的一站式。從硬件設備的監(jiān)控及數(shù)據(jù)采集，建立從項目工地與公司共協(xié)同的系統(tǒng)架構，管理人員可以實現(xiàn)遠程實時監(jiān)控，一旦出現(xiàn)危險施工等安全情況，系統(tǒng)會發(fā)出警報，確保工地安全。
